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新築の施工管理から大規模修繕の求人を見始めた方に向けて書きます。「修繕は新築より落ち着いて働けるらしい」と聞いて求人を開いたものの、会社ごとの違いが読み取れない、という段階の話です。結論から言うと、働き方を決めているのは修繕か新築かではなく、誰が発注者かと、自社が元請か下請かのほうです。
求人票の「改修工事の施工管理」には、発注者が書いていない
修繕系の求人票は、職種欄も仕事内容欄も似た顔をしています。「マンション大規模修繕工事の施工管理」「既存建物の改修工事」。ここから読み取れないのが、発注者が誰かという一点です。
大規模修繕の発注者は一つではありません。分譲マンションなら管理組合が発注者になります。それ以外のアセット、たとえば賃貸マンション、オフィスビル、商業施設なら、ビル管理会社かオーナーが相手になります。同じ「大規模修繕」でも、この二つは打ち合わせの相手が違います。
管理組合が相手だと、意思決定は理事会と総会を通ります。面談で聞いた話をそのまま書くと、色の決定一つが翌月の理事会待ちになる、住民説明会が日曜の午前に入る、工事中の掲示物の文面に赤が入る、といった場面が出てきます。相手は建設のプロではなく、そこに住んでいる人です。
ビル管理会社やオーナーが相手だと、決定は速い代わりに、稼働中のテナントとの調整が前に出ます。営業時間外の施工、共用部の動線確保、什器の養生。決定者は少人数でも、工事のできる時間帯が向こうの都合で決まります。
求人票からは、このどちらなのかが分かりません。会社名で分譲マンション専業だと分かる場合もありますが、両方やっている会社のほうが多い印象です。
周期の数字は、改定後のもので話す
面接で周期の話になったとき、「十二年周期ですよね」と言う人がいます。これは改定前の数字です。
長期修繕計画作成ガイドラインは令和六年六月に改定され、大規模修繕の周期が十二年固定から十二年から十五年の幅に変わりました。計画期間も、既存マンションで二十五年以上から三十年以上になり、大規模修繕が二回含まれる期間以上とされています。項目ごとにも動いていて、外壁塗装は十二年から十二年から十五年へ、空調・換気設備は十五年から十三年から十七年へ。検索して出てくる解説記事には改定前の十二年で書かれたものがまだ残っているので、そこだけ拾うと古い話をすることになります。年度で変わりうるものなので、受ける前に最新のものを一度見ておくくらいで十分です。
そのうえで、計画と実際は別です。実際に工事が入るのは、一回目が十五年前後、二回目が二十四年前後。そして二回目のほうが規模が大きくなります。給排水まで手が入るかどうかで、工期も金額も変わってきます。
ここが面接で使えます。「御社が受けている物件は、一回目が多いですか、二回目以降が多いですか」。二回目以降が多い会社は、住みながらの設備更新を回している会社です。仕事の重さと、身につくものの中身が、この一問で見当がつきます。
楽かどうかを決めているのは、元請か下請かのほう
「修繕は新築より楽」という言い方は、あまり当てになりません。年収も働き方も会社によります。下請けに入ると厳しくなることがあり、そこを見ずに修繕へ移ると、想像と違うほうに振れます。
元請なら、発注者との打ち合わせと住民対応が仕事の中心になります。下請なら、上に元請がいて、そのうえで居住者が現場にいる、という形になります。相手が増えるぶん、調整の量は増えます。この見方は修繕に限った話ではないので、発注者・元請・下請。お金と指示の流れを求人票の一行から読む方法 のほうも合わせて見てください。
もう一つ、修繕特有の分かれ方があります。設計監理方式か、責任施工方式か。設計監理方式だと管理組合側に設計コンサルタントが付き、施工者はその監理を受けます。責任施工方式だと施工会社が調査から提案まで持ちます。どちらが多い会社かで、自社に積算や調査の担当がいるのか、施工管理が拾いまでやるのかが変わります。面接で「設計監理と責任施工、どちらの案件が多いですか」と聞いて、比率で答えが返ってくる会社は、自分たちの立ち位置を把握しています。
行きは押してもらえますが、帰りは押してもらえません
ここは書いておきます。新築の施工管理から大規模修繕へ移るのは、比較的すんなり通ります。修繕の会社にとって新築の経験者は歓迎される側だからです。ところが、修繕から新築へ戻るのは難しい。片道になりやすい移り方です。先に 新築から大規模修繕へ移って後悔しないか。戻りにくさを先に確かめる を読んでから判断してもらったほうがいいと思います。
そのうえで、エージェント側の事情も書きます。担当者は成功報酬で動いているので、決まりやすい組み合わせを提案する動機が働きます。新築経験者に修繕の求人を出すのは、企業側の受けがよく、選考も速い。面接一回で決まる会社もあります。つまり、行きの方向は担当者にとっても勧めやすい経路です。
逆に、修繕の経験しかない人が新築の元請を希望すると、担当者は企業に推す一言が作りにくくなります。「改修の経験が五年あります」では、新築の工事部長が知りたいことに答えていない。すると出せる求人が実際に減ります。これは担当者が手を抜いているのではなく、経験と希望が離れると推薦文が書けないという、それだけのことです。片道だと分かっていれば、移るときに何を積んでおくかを自分で決められます。
もう一点、面談で企業側から聞いていて意外だったことを書きます。修繕の会社が面接で見ているのは、施工の腕よりも先に、住民やテナントに向けた話し方です。工事部長が「クレームが入ったときにどう話しますか」と聞いてくるのは、人柄の確認ではなく実務の確認です。バルコニーの私物、洗濯物の日、駐車場の移動。ここで角が立つと工程が止まるので、技術の質疑より時間を割かれることがあります。新築で職人相手の調整をしてきた話だけで押すと、噛み合いません。
二次面接で工事部長に聞く四問と、返答の読み方
一次が人事、二次で工事部長が出てくる形が多いので、二次で聞きます。
- 「直近で完了した三件は、どなたが発注者でしたか」。管理組合と答えるか、ビル管理会社やオーナーと答えるか。両方なら比率を聞きます。
- 「そのうち、二回目以降の修繕はどれくらいありますか」。設備まで踏み込む案件があるかが分かります。
- 「設計監理方式と責任施工方式、どちらが多いですか」。自社の立ち位置と、施工管理が担う範囲が見えます。
- 「見積の拾いは施工管理がやりますか、積算の担当がいますか」。ここで「基本は担当者が」と返ってきたら、現場以外の時間がどれだけ乗るかを想像しておきます。
読み方は、内容より答え方です。物件名や発注者の種別を挙げて具体で返す部長は、現場を把握しています。「案件によりますね」で終わる場合は、二次のあとに現場見学を頼んで、実際に稼働している現場で同じ質問をもう一度してみてください。
今日やること
職務経歴書を開いて、直近三件に「発注者は誰か」と「自社は元請か下請か」を書き足してください。工事名と延床だけが並んでいる経歴書は、修繕の会社にも新築の会社にも読めません。この二行を足すと、自分がどの相手と仕事をしてきたかが自分でも見えます。移るかどうかを決めるのは、そのあとで構いません。
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